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Réponse courte : si vous vendez votre résidence principale, la plus-value est exonérée d’impôt. Pour une résidence secondaire, un bien loué ou un bien hérité que vous revendez, la plus-value est en principe imposable, avec des abattements qui augmentent avec la durée de détention. Le notaire calcule l’impôt et le prélève sur le prix de vente.
Pour estimer ce que vous toucherez, il faut d’abord connaître le prix de vente réaliste de votre bien. Demandez une estimation gratuite.
Quand la vente est exonérée de plus-value
| Situation | Ce qu’il faut savoir |
|---|---|
| Résidence principale | Aucune imposition si vous occupiez le bien au moment de la vente. Si vous avez déménagé, un cabinet de notaires indique qu’un délai d’un an est admis pour vendre, à condition que le bien reste vide. |
| Première cession d’un logement autre que la résidence principale | Vous ne devez pas avoir été propriétaire de votre résidence principale depuis 4 ans et vous devez réinvestir le prix dans l’achat de votre résidence principale dans un délai de 2 ans. La plus-value nette exonérée est plafonnée à 150 000 € par personne. |
| Bien détenu depuis longtemps | Exonération totale d’impôt sur le revenu après 22 ans de détention, et des prélèvements sociaux après 30 ans. |
| Vente à un petit prix | Aucune plus-value imposable si le prix de vente est inférieur ou égal à 15 000 €. |
| Entrée en établissement pour personne âgée ou handicapée | Exonération sous conditions de revenus, si la vente est conclue dans les 2 ans suivant l’entrée. |
Ces règles comportent des conditions précises, et il existe d’autres cas d’exonération. Faites vérifier votre situation par votre notaire avant la vente.
Quand la plus-value est imposable
La plus-value est en principe imposable pour une résidence secondaire, un bien loué, un terrain à bâtir ou un bien reçu en héritage ou en donation que l’on revend sans y avoir habité. Elle supporte deux prélèvements :
- l’impôt sur le revenu à 19 % ;
- les prélèvements sociaux à 17,2 %, soit 36,2 % au total avant abattements. La hausse de la CSG de 2026 ne concerne pas les plus-values immobilières.
La durée de détention réduit l’impôt : aucun abattement avant la 6e année, des abattements croissants ensuite, une exonération d’impôt sur le revenu après 22 ans et des prélèvements sociaux après 30 ans. Une surtaxe de 2 à 6 % s’ajoute lorsque la plus-value imposable dépasse 50 000 €.
Comment se calcule la plus-value
La plus-value est la différence entre le prix de vente et le prix d’achat, corrigés de certains frais :
- le prix d’acquisition peut être majoré des frais d’acquisition (un forfait de 7,5 % est possible si vous n’avez pas les justificatifs) et des travaux (un forfait de 15 % est possible au-delà de 5 ans de détention) ;
- pour un bien reçu en héritage ou en donation, le point de départ est la valeur déclarée dans l’acte de transmission ;
- certains frais du vendeur peuvent venir en déduction du prix de vente.
Le calcul exact dépend de chaque dossier. Notre article sur l’estimation d’une maison héritée aborde le cas des successions.
Qui déclare et qui paie ?
Lors de la vente, le notaire calcule la plus-value imposable, établit la déclaration (formulaire 2048-IMM) et prélève l’impôt sur le prix de vente. Si vous êtes exonéré, vous devez le mentionner dans votre déclaration de revenus et conserver les justificatifs.
Ce qu’il faut préparer avant de vendre
- Rassemblez les justificatifs d’occupation si vous vendez votre résidence principale : adresse fiscale, factures, assurance.
- Retrouvez l’acte d’achat et les factures de travaux, qui peuvent faire baisser la plus-value imposable.
- Pour un bien hérité, retrouvez la valeur déclarée dans l’acte.
- Faites estimer votre bien pour connaître le prix de vente réaliste, puis demandez à votre notaire le montant d’impôt éventuel.
Estimer ma maison avant de vendre
Vos questions sur la plus-value à la vente d’une maison
Dois-je payer des impôts si je vends ma résidence principale ?
Non, la plus-value sur une résidence principale est exonérée. Vous devez l’occuper au moment de la vente, ou la vendre dans le délai admis après avoir déménagé.
Et si j’ai déjà déménagé avant de vendre ?
Un cabinet de notaires indique que vous disposez d’un an pour vendre, à condition que le bien reste vide. Vérifiez votre situation avec le notaire.
Quel impôt pour une résidence secondaire ?
L’impôt sur le revenu à 19 % et les prélèvements sociaux à 17,2 %, après abattements pour durée de détention. Une surtaxe s’applique au-delà de 50 000 € de plus-value imposable.
Au bout de combien d’années n’y a-t-il plus d’impôt ?
Après 22 ans pour l’impôt sur le revenu et après 30 ans pour les prélèvements sociaux.
Qui paie l’impôt sur la plus-value ?
Le notaire le calcule et le prélève sur le prix de vente, au moment de la signature de l’acte.
Et pour une maison reçue en héritage ?
Le point de départ du calcul est la valeur déclarée dans l’acte de transmission. Si vous revendez sans y avoir habité, la plus-value peut être imposable. Un notaire vérifiera les détails.
Ce contenu est une information générale et ne remplace pas l’avis de votre notaire ou de l’administration fiscale.
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Pour préparer la vente : les documents pour vendre sa maison, vendre pour racheter et estimation en ligne ou agence. Notre agence d’Annœullin accompagne les vendeurs de sa zone d’intervention, à retrouver sur la page Annœullin.
Sources
- impots.gouv.fr : je vends mon bien immobilier, vais-je payer de la plus-value ?
- Notaires de France : les plus-values de ventes immobilières
- Notaires : exonération de plus-value, les conditions à respecter
- Notaires : plus-value immobilière, ce qu’il faut anticiper avant de vendre
- PAP : budget 2026, hausse de la CSG et plus-values immobilières
